PUBLICIDADE
INSTITUCIONAL
“Nos
últimos dias tem-se falada muito dos malefícios do NRAU: a
famigerada Lei de Arrendamento da autoria da Ministra Assunção
Cristas e promulgada pelo Governo PSD/CDS.
Para
conhecer com mais detalhe as propostas da CPPME, devem ser
consultados os 2 documentos em Anexo:
1.
Audição da CPPME, Confederação Portugesa das Micro, Pequenas e
Médias Empresas, na 11ª Comissão da Assembleia da República,
Grupo de Trabalho da Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas
de cidade Projecto-Lei N.º 155/XIII, 2 Novembro 2016;
2.
Documento enviado à Arqt.ª Helena Roseta, Deputada e Coordenadora
do Grupo de Trabalho Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas
de Cidades, da Assembleia da República, 19 Março 2018.
Com
os melhores cumprimentos.
O
Gabinete de Imprensa da CPPME”
DOCUMENTO
ANEXO 1)
(Referente
a uma proposta de 2016)
“Audição
da CPPME
11ª
Comissão da Assembleia da República
Grupo
de Trabalho da Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de
cidade
Projecto-Lei
N.º 155/XIII
2
Novembro 2016
Projecto
de Lei n.º 155/XIII
«Regime
de classificação e protecção de lojas e entidades com interesse
histórico e cultural»
Enquadramento
legislativo,
A
CPPME, em nota pública de Fevereiro de 2012, face às conhecidas
intenções, do governo de então, de alterar a legislação sobre
arrendamento, mesmo reconhecendo desequilíbrios que importava
corrigir por forma a quebrar a estagnação do mercado e gerar
consequente estímulo da actividade económica, alertava para a
necessidade de que todas as alterações tivessem em conta a
realidade da País e não, como lamentavelmente veio a acontecer, se
orientarem, em exclusivo, por objectivos de defesa dos grandes
proprietários.
Nesse
documento, alertávamos para:
- Em caso de despejo dever considerar-se a necessidade de salvaguardar o investimento efectuado nas instalações, para o exercício da actividade económica, quer fosse na indústria, no comércio ou nos serviços.
- As muitas obrigações legais inerentes às obras exigidas, inclusive no âmbito de higiene e segurança, alvarás e outras, de deslocação impossível, serem devidamente valorizadas e objecto de indemnização.
- A necessidade de assegurar a garantia de retorno do investimento nas actividades económicas, a médio e longo prazo, em especial numa época de crise.
- A necessidade de repor a figura do trespasse;
- E ainda, a necessidade de eliminar riscos, face aos previsíveis aumentos que poderiam advir com a aplicação de 1/15 avos do valor do locado, dependentes das avaliações patrimoniais a efectuar em sede de Valor Patrimonial Tributário, com reflexos no IMI, passíveis de serem incorportáveis, com eventuais indemnizações que não cobririam os custos com os despedimentos dos trabalhadores, por forma, a evitar mais conflitos, mais encerramentos e até mais despedimentos ilegais.
O
que veio a acontecer é de todos conhecido. Da aplicação da Lei nº
31/2012, de 14 de Agosto, mais conhecida como a Lei Despejos,
resultou aumento brutal de rendas com forte incidência nos espaços
não habitacionais e corrida facilitada dos senhorios aos pedidos de
despejo. Infelizmente, confirmaram-se todos os receios e alertas da
Confederação.
Entretanto,
por sua iniciativa, a CPPME reuniu com a Senhora Ministra Assunção
Cristas e com o Senhor Ministro António Pires de Lima, expondo-lhes
as suas preocupações e apresentando propostas alternativas, sem que
tenha encontrado por parte destes governantes qualquer abertura para
corrigir a mão.
Contudo,
mais tarde, por proposta do mesmo Governo, a Assembleia da República
aprovou algumas alterações à Lei. Alterações essas que, tendo
sido insuficientes, terão resultado, em grande medida, da luta que
entretanto foi travada com saliente protagonismo da AIL e da CPPME.
Por
outro lado, a Lei em referência, com as alterações atrás
referidas, não evitou que os despejos das micro e pequenas empresas
continuassem em roda livre, com total liberalização e cessação
dos contratos de arrendamento, designadamente, os anteriores a 1990.
Tal
cenário, correspondeu à absoluta liquidação do «Direito de
Propriedade de Negócio», verdadeiro espezinhamento do investidor
empresário e arrendatário.
Nesse
sentido, os cafés, pastelarias, padarias, mercearias, cafetarias,
hotéis, residenciais, hostels, restaurantes, bares, discotecas,
ginásios, clínicas, sapatarias, pronto-a-vestir, lojas de tradição,
históricas ou referência cultural, passaram a estar à mercê de
completa discricionariedade dos respectivos proprietários dos
imóveis, os quais puderam exigir, sem qualquer contrapartida, a
saída dos imóveis, após 5 anos, no prazo máximo de 3 meses, com
uma indemnização ridícula e sem hipótese de recurso.
O
dono do negócio, em espaço arrendado, foi “eliminado” sendo que
a segurança jurídica dos arrendados, no que respeita ao «Princípio
da Estabilidade Negocial», simplesmente desapareceu.
Acresce
que, perante a sequência descordenada de múltiplas iniciativas
legislativas, temos assistido à sistemática violação de
princípios fundamentais, plasmados no texto Constitucional como, a
exemplo, os Princípios da Segurança Jurídica e da Protecção da
Confiança que, postos em causa, geram factor de desmotivação ao
investimento.
A
esmagadora maioria dos micro e pequenos empresários não irá
investir nos locados, sem ver esta situação revista. A paralisação
económica está a ser uma realidade constatada e duramente sentida.
O desemprego, no sector, continuará inevitavelmente, com o
consequente aumento da despesa pública.
Porque
o Governo atribuiu aos senhorios a faculdade discricionária de
encerrar estabelecimentos comerciais, sem qualquer fundamento legal,
à luz de uma injusta e muito questionável legalidade, o tecido
empresarial português, constituído, fundamentalmente, por micro e
pequenas empresas, que na sua maioria estão sob a alçada do
«Arrendamento não Habitacional», fica em situação irremediável.
Na coexistência de dois proprietários (um do imóvel e outro do
estabelecimento), foi dada ao primeiro a faca e o queijo para
aniquilar o segundo. O proprietário do estabelecimento precisa de
outra segurança e outra estabilidade no negócio.
Relativamente ao
Projecto de Lei N.º 155/XIII,
A
CPPME concorda e é favorável a um regime próprio para os contratos
não habitacionais, que proteja e permita a continuidade de
actividades económicas e sociais, incluindo as de cariz histórico e
cultural, impedindo a sua destruição a pretexto de demolição ou
de obras de remodelação e restauro de edifícios, subordinados a
uma mera visão economicista, tanto mais, porque poderão beneficiar
de apoios públicos, de financiamento e de isenções de impostos e
taxas.
No
entanto, no que respeita aos arrendamentos não habitacionais, as
medidas constantes no Projecto Lei Nº 155/XIII, embora bondosas, não
são suficientes, porquanto não abrangem todos os arrendamentos, mas
somente o «estabelecimento comercial ou entidade sem fins
lucrativos, com interesse histórico e cultural local».
Logo,
deixa de fora e marginaliza todos os estabelecimentos e actividades
económicas fora deste critério restrito, mantendo a possibilidade
de os senhorios continuarem a denunciar contratos a pretexto de
demolição e de obras de remodelação ou restauro do edifício onde
estão instalados.
A
CPPME reafirma a sua posição de manutenção dos contratos
livremente celebrados de acordo com o regime vigente ao momento, não
concordando com a imposição através da lei de alteração do Novo
Regime de Arrendamento Urbano, o qual se caracteriza por ser de tipo
de contrato a prazo.
Propostas da CPPME,
A
CPPME defende que o regime de «Arrendamento não Habitacional»
tenha legislação autónoma, do regime de «Arrendamento
Habitacional», na medida em que estamos na presença de situações
completamente distintas.
.........
..
Grupo
de Trabalho da Habitação, Reabilitação Urbana
e Políticas de .idade
Projecto-Lei
N.º 155/XIII
2
Novembro 2016
Projecto
de Lei n.º 155/XIII
«Regime
de classificação e protecção de lojas
e entidades com inetresse histórico e cultural»
Enquadramento
legislativo,
A
CPPME, em nota pública de Fevereiro de 2012, tendo conhecimento das
intenções do Governo anterior em alterar a legislação sobre o
Arrendamento chamava à atenção
de, não obstante, existirem alguns desiquilibrios no valor
do arrendamento para as actividades económicas, que importava
corrigir, dado a estagnação do mercado de arrendamento, importava,
por outro lado, que a fazerem-se alterações se tivesse em conta a
realidade do país e não, como aconteceu, objectivos políticos e
ideológicos, de defesa dos grandes proprietários.
Nessa
altura, chamávamos à
atenção para:
i) Em
caso de despejo considerar-se a necessidade de salvaguardar o
investimento efectuado na instalação para o exercício da
actividade económica, quer fosse na indústria, no comércio ou nos
serviços;
ii)
As muitas obrigações legais inerentes às
obras exigidas, inclusive no âmbito de higiene e segurança,
alvarás e outras que não são possíveis
de deslocar;
iii)
A não garantia de retorno do investimento nas actividades
económicas, a médio e longo prazo, em especial numa época de
crise;
iiii)
O fim total da figura do trespasse;
v) E,
sobretudo, os aumentos que podiam advir com a aplicação de 1/15
avos do valor do locado, dependentes das avaliações patrimoniais a
efectuar em sede de VPT com reflexos no IMI, que poderiam ser
incorportáveis, sendo que eventuais indeminizações não cobririam
os custos com os despedimentos dos trabalhadores, criando mais
conflitos, mais encerramentos e até mais
despedimentos ilegais.
O que
veio a acontecer é de todos conhecido.
Com a aplicação da Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, mais
conhecida como a Lei Despejos, deu-se o aumento brutal das rendas
dos Micro, Pequenos e Médios Empresários, verificando-se milhares
de pedidos de despejos por parte do senhorio, sendo que um terço
corresponde a arrendamento não habitacional. Infelizmente
confirmaram-se todos os receios e alertas da Confederação.
Entretanto,
por sua iniciativa, a CPPME reuniu com a Senhora Ministra Assunção
Cristas e com o Senhor Ministro António Pires de Lima, exponde-lhes
as suas preocupações e apresentando propostas alternativas, sem
que tenha encontrado por parte destes governantes qualquer
sensibilidade para corrigir a mão.
Mais
tarde, por proposta do mesmo Governo, a Assembleia da República
aprovou algumas alterações à Lei.
Alterações essas que, sendo insuficientes, são fruto da
luta que entretanto foi travada, onde a AIL e a CPPME tiveram um
importante papel.
Por
outro lado, a Lei em referência, com as
alterações atrás referidas, permitiu que os despejos das micro e
pequenas empresas continuassem, pela total liberalização
e cessação dos contratos de arrendamento, designadamente os
anteriores a 1990.
Tal
cenário, traduziu uma total aniquilação do «Direito
de Propriedade de Negócio»,
um verdadeiro espezinhamento do investidor empresário
e arrendatário.
Nesse
sentido, os cafés, pastelarias, padarias,
mercearias, cafetarias, hotéis, residenciais, hostels,
restaurantes, bares, discotecas, ginásios, clínicas, sapatarias,
pronto-a-vestir, lojas de tradição, históricas
ou referência cultural, passaram a estar
à completa discricionariedade dos
respectivos proprietários dos imóveis, os quais podem exigir, sem
qualquer contrapartida, a saída dos imóveis, após 5 anos, no
prazo máximo de 3 meses, com uma indeminização rídicula e sem
qualquer hipótese de contraditório.
O
dono do negócio, em espaço arrendado, foi “eliminado” sendo
que a segurança jurídica dos arrendados, no que respeita ao
«Princípio da Estabilidade Negocial»,
simplesmente desapareceu.
Acresce
o facto de, perante a postura de descordenação das várias
legislações, consubstancia desde logo a
violação de princípios
fundamentais, plasmados no texto Constitucional (vide art. 86): o
«Princípio da Segurança Jurídica»
e da «Protecção da Confiança».
Princípios esses que presidem à motivação
de investimentos, que podem ir a montantes elevados, inclusivé
de milhões de euros.
A
esmagadora maioria dos micro e pequenos empresários não
irão investir nos locados, sem verem esta situação
revista. A paralização económica está
a ser
uma
realidade, como na prática está se constata. O desemprego
continuará inevitavelmente, com o consequente aumento da despesa
pública.
O
Governo atribuiu aos senhorios a faculdade discricionária de
encerrar estabelecimentos comerciais, sem qualquer fundamento legal,
à luz de uma injusta e muito questionável
“legalidade”.
O
tecido empresarial português é
constituído, fundamentalmente, por micro e pequenas
empresas, que na sua maioria estão sob a alçada do «Arrendamento
não Habitacional»,
onde coexistem dois proprietários (um do imóvel e outro do
estabelecimento), sendo que o primeiro simplesmente aniquila o
segundo. O proprietário do estabelecimento precisa de outra
segurança e outra estabilidade no negócio.
Relativamente
ao Projecto de Lei N.º 155/XIII,
A
CPPME concorda e é favorável
a um regime próprio para os contratos não habitacionais, que
proteja e permita a continuidade de actividades económicas e
sociais, incluindo as de cariz histórico e cultural, impedindo a
sua destruição a pretexto de demolição ou de obras de
remodulação ou restauro de edifícios, subordinados a uma mera e
imediatista visão economicista, tanto mais porque poderá
beneficiar de apoios públicos, de financiamento e de isenções de
impostos e taxas.
No
entanto, no que respeita aos arrendamentos não habitacionais, as
medidas constantes no Projecto Lei Nº 155/XIII, embora bondosas,
não são suficientes, porquanto não abrangem todos os
arrendamentos, mas somente o «estabelecimento
comercial ou entidade sem fins lucrativos, com interesse histórico
e cultural local».
Logo,
deixa de fora e marginaliza todos os estabelecimentos e actividades
económicas fora deste critério restrito, mantendo a possibildiade
de os senhorios continuarem a denunciar contratos a pretexto de
demolição e de obras de remodelação ou restauro do edifício
onde estão instalados.
A
CPPME reafirma a sua posição de manutenção dos contratos
livremente celebrados de acordo com o regime vigente ao momento, não
concordando com a imposição através da lei de alteração do Novo
Regime de Arrendamento Urbano (NARAU), o qual se carecteriza por ser
de tipo de contrato a prazo.
Propostas
da CPPME,
A
CPPME defende que o regime de «Arrendamento
não Habitacional»
tenha legislação autónoma, ao
regime de «Arrendamento Habitacional»,
na medida em que estamos na presença de
situações completamente distinta.
Quanto
à actualização das rendas, a
CPPME defende que para determinação do seu valor, taxa de 1/15
,seja reduzida para 1/25 sobre o Valor do Património
do
locado, e que seja estabelecido um período de faseamento em dez
anos para a aplicação da diferença entre a renda em vigor e a
renda actualizada.
Também,
deve ficar claro que a comunicação de actualização da renda tem
de conter os elementos principais da proposta, os direitos e as
obrigações, entre outras, a do prazo da proposta, sanção pela
falta de resposta, valor do locado e cópia da
caderneta predial urbana comprovativa desse valor, indicação
das circunstâncias e dos documentos comprovativos e da consequência
da não invocação,
documento camarário comprovativo do estado de conservação
do locado e das partes comuns.
Deve
criar-se uma clausula de salvaguarda para situações
específicas, designadamente de carácter material e
imaterial no plano cultural, patrimonial e/ou turístico, em ordem a
manterem-se em actividade e de modo a que a renda não seja factor
de extinção, como:
a)
Comércio que se possa considerar um ex-libris da cidade (exemplo -
Lisboa: Confeitaria Nacional, Charcutaria Tavares, Pasteis de Belém,
Café Nicola. –
Porto: Café Magéstic, Café
Guarany. Coimbra: Café Santa
Cruz. Bragança – Café Chave
d’Ouro. Braga – Cafés
Brasileira, Astória e Arcada. Faro – Café
Gardi. Ou ainda Joelharias e Livrarias, entre outros:
b)
Colectividades com património cultural e actividades histórticas e
meritórias para as respectivas comunidades (exemplo:Clube Rio de
Janeiro no Bairro Alto, ARA na Rua dos Fanqueiros, Lusitano em
Alfama, entre muitas outras por todo o País);
c)
Nestes casos os Municípios ou o Estado deverão ter uma intervenção
no sentido de regulamentar preservando o valor partimonial, cultural
e/ou turístico das actividades económicas, culturais ,
patrimoniais e históricas.
Igualmente
o artº 6º e artº 7º do DL 157/2006 «Regime
Jurídico das Obras em Prédios Arrendados»
devem ser alterados, fixando-se um outro regime:
a)
Propomos a revisão do regime da denúncia do contrato de
arrendamento para a demolição ou realização de obras de
remodelação ou restuaro profundo, constante do artº 1101º,
alínea b) do Código Civil e regulamentado pelo Decreto-Lei nº
157/2006, de 8 de Agosto;
b)
Não se compreende que o senhorio possa denunciar o contrato
invocando aquele fundamento que é genérico
(cabe todo o tipo de obra) (descaradamente usado pelo senhorio para
fins que não o invocado restauro/remodelação), abusivo
(utilização fácil, sem critérios). A ser
efectuada a pretensa remodelação/restauro profundos não se
compreende, nem é admissível, que após
as sua realização, se aplique para fim diverso ao que existia;
Assim
propõe-se,
a)
Artº 6º, nº 1 e 2 – alterar de modo a
ter como regra o direito do inquilino à
recuperação do locado; o direito
à indemnização só
se verificará no caso do acordo
entre as partes, não podendo ser inferior a 5 anos de renda
determinada segundo o limite máximo previsto no artº nº 2,
alíneas a) e b) do NRAU;
b)
Artº 7º, nº 4 (aditamento) por ser de
elementar justiça que deverá abranger as entidades que se
econtram nas circunstâncias previstas no artº 51º, nº 4, alíneas
a(, b) e c) do NRAU.
Em
conclusão,
A
CPPME considera as Micro, Pequenas e Médias Empresas (MPME)
fundamentais à dinamização da economia
e o arrendamente comercial uma questão iminentemente económica.
Pelas
razões expostas, a CPPME sugere que no âmbito
da discussão na especialidade se avalie da reformulação do
PJL 155/XIII, tendo em vista dar resposta às
grandes questões em referência.
Seixal,
2 de Novembro de 2016
Quanto à actualização das rendas, a CPPME defende que para determinação do seu valor, a taxa de 1/15 seja reduzida para 1/25 sobre o Valor do Património do locado e que seja estabelecido um período de carência ou, pelo menos, de carência faseada durante dez anos, para a aplicação da diferença entre a renda em vigor e a renda actualizada.
Também,
deve ficar claro que a comunicação de actualização da renda tem
de conter os elementos principais da proposta, os direitos e as
obrigações, entre outras, a do prazo da proposta, sanção pela
falta de resposta, valor do locado e cópia da caderneta predial
urbana comprovativa desse valor, indicação das circunstâncias e
dos documentos comprovativos, bem como da consequência da não
invocação e ainda, documento camarário, testemunho do estado de
conservação do locado e das partes comuns.
Deve
criar-se uma clausula de salvaguarda para situações específicas,
designadamente de carácter material e imaterial no plano cultural,
patrimonial e/ou turístico, em ordem a manterem-se em actividade e
de modo a que a renda não seja factor de extinção, como:
- Comércio que se possa considerar um ex-libris da cidade (exemplos - Lisboa: Confeitaria Nacional, Charcutaria Tavares, Pasteis de Belém, Café Nicola. – Porto: Café Magéstic, Café Guarany. Coimbra: Café Santa Cruz. Bragança – Café Chave d’Ouro. Braga – Cafés Brasileira, Astória e Arcada. Faro – Café Aliança. Ou ainda Joelharias e Livrarias, entre outros:
- Colectividades com património cultural e actividades históricas e meritórias para as respectivas comunidades (exemplo:Clube Rio de Janeiro no Bairro Alto, ARA na Rua dos Fanqueiros, Lusitano em Alfama, entre muitas outras por todo o País);
- Nestes casos os Municípios ou o Estado deverão ter uma intervenção no sentido de regulamentar preservando o valor patrimonial, cultural e/ou turístico das actividades económicas, culturais , patrimoniais e históricas.
Igualmente
o art.º 6º e art.º 7º do DL 157/2006 «Regime Jurídico das Obras
em Prédios Arrendados» devem ser alterados, fixando-se um outro
regime:
- Propomos a revisão do regime da denúncia do contrato de arrendamento para a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundo, constante do artº 1101º, alínea b) do Código Civil e regulamentado pelo Decreto-Lei nº 157/2006, de 8 de Agosto;
- Não se compreende que o senhorio possa denunciar o contrato invocando aquele fundamento genérico e abusivo, de utilização fácil e sem critério e onde cabe todo o tipo de obras, usado pelo senhorio para fins que não o invocado restauro/remodelação. A ser efectuada a pretensa remodelação/restauro, profunda, não se compreende, nem é admissível, que após a sua realização, se destine a fim diverso e à revelia de direito de opção que ao inquilino deveria ser reconhecido.
Assim propõe-se,
- Artº 6º, nº 1 e 2 – Alterar de modo a consagrar o direito do inquilino à recuperação do locado e também que o direito à indemnização só se verifique no caso de acordo entre as partes, não podendo ser inferior a 5 anos de renda determinada segundo o limite máximo previsto no artº nº 2, alíneas a) e b) do NRAU;
- Artº 7º - Acrescido de um ponto 4, por ser de elementar justiça abranger as entidades que se econtr nas circunstâncias previstas no artº 51º, nº 4, alíneas a, b e c do NRAU.
Em conclusão,
A
CPPME considera as Micro, Pequenas e Médias Empresas (MPME)
fundamentais à dinamização da economia e o arrendamento comercial
uma questão iminentemente impactante dessa economia.
Pelas
razões expostas, a CPPME sugere que no âmbito da discussão na
especialidade se avalie da reformulação do PJL 155/XIII, tendo em
vista dar resposta às grandes questões em referência.
Seixal,
2 de Novembro de 2016
A
CPPME
DOCUMENTO
ANEXO 2)
(Referente
a uma proposta de 2018)
“Exm.ª
Senhora Deputada Arq.ª Helena Roseta Coordenadora do Grupo de
Trabalho Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de Cidades.
O
email que nos foi remetido, bem como o anexo que o acompanha,
mereceram a nossa melhor atenção. Trata-se de documentos que, de
modo inequívoco, testemunham decretada insegurança, especialmente,
para um importante segmento das micro empresas. De facto o NRAU, Novo
Regime de Arrendamento Urbano, revelou-se um verdadeiro ataque, ainda
em vigor, aos micro, pequenos e médios empresários cujas
instalações e actividade se situam em espaço arrendado.
Deste
modo, e no que diz respeito particularmente às microempresas, a
sorte das mesmas, relativamente à Lei das Rendas (e nomeadamente à
protecção que as sucessivas alterações legislativas lhes foram
concedendo através das Leis n.º 79/2014 de 19 de dezembro e n,º
43/2017 de 14 de junho), não assegurou uma aplicação/proteção
homogénea ao universo de empresas existentes sob esta denominação.
Como
V. Ex.ª salientou no email, constata-se a existência de verdadeiras
assimetrias no tratamento concedido às microempresas, de norte a sul
do País, quando escrutinadas, tendo como referência, o NRAU e as
repercussões daí decorrentes no seu percurso enquanto empresa.
Assimetrias,
cuja existência se constata provir do facto de a transição para o
Novo Regime do Arrendamento ter sido iniciada antes ou depois da
entrada em vigor da acima mencionada Lei n.º 79/2014 de 19/12. Isto
é, durante o período da vigência da Lei n.º 31/2012 de 14/08, que
não concedia às microempresas titulares de contratos de
arrendamento anteriores a 5 de outubro de 1995, a possibilidade de,
junto dos senhorios alegarem esta qualidade, para assim obstarem a
transição imediata do contrato existente para
o
NRAU (que viria a ser convertido num contrato de arrendamento a prazo
certo e pelo período de 5 anos).
Neste
sentido, urge um olhar atento sobre esta questão, que atinge em
cheio as microempresas que estão a desaparecer lenta e
silenciosamente por este país fora, nomeadamente mercearias,
retrosarias, charcutarias, barbearias, cafés, confeitaria,
pastelarias, antigas pensões e hotéis.
Muitas
delas, que logo após a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, foram
interpeladas pelos senhorios para que os respetivos contratos de
arrendamento transitassem para o NRAU (tornando-os a prazo, com
possibilidade de o senhorio lhes por termo através da forma de
cessação dos contratos concedida aos contratos com prazo certo, que
é a “oposição à renovação”) já receberam da parte dos
mesmos, a carta onde essa intenção é manifestada, o que leva ao
seu fim, bem como dos postos de trabalho que criaram (que poderá ir
até 10 trabalhadores).
Estas
microempresas, no quadro legislativo actual, estão irremediavelmente
condenadas a fecharem portas. E fecham portas, porque a Lei não lhes
concedeu a mesma oportunidade que a outras microempresas, em que a
interpelação do senhorio para procederem à transição dos
respetivos contratos de arrendamento não habitacionais (à data,
para fins comerciais, serviços ou indústria), foi recebida quando a
Lei n.º 31/2012 havia sido revogada e substituída pela Lei
n.º79/2014, de se valerem desta qualidade, para protelarem a
transição dos seus contratos de arrendamento para o Novo Regime,
pelo prazo inicialmente de cinco anos, que viria a ser alargado para
10 anos com a Lei n.º 43/2017.
Ademais,
a norma transitória vertida sob o n.º 3 do art. 6 da Lei n.º
14/2014, ao fazer depender a possibilidade da invocação da
qualidade de microempresa (art. 51º n.º 4) àquelas que, apesar de
o serem, a Lei não contemplava a possibilidade de o alegarem (uma
vez que, a interpelação por parte do senhorios com vista á
transição dos contratos de arrendamento para o NRAU, ter-se-á
realizado durante a vigência da Lei n.º 31/2012, onde esta
qualidade não era considerada como suscetível de impedir a
transição imediata dos contratos para o Novo Regime) da
“comprovação de realização de investimentos no locado ou em
equipamentos para ele especificamente vocacionados, efetuados nos
três anos anteriores à data de entrada em vigor da Lei n.º
31/2012, de 14 de agosto”, para assim poderem beneficiar da
possibilidade de o senhorio não se poder opor a uma renovação do
contrato por um período de três anos, fomenta uma profunda
discrepância no tratamento concedido pelo legislador.
Mais,
dá azo à criação das ditas assimetrias entre as microempresas
relativamente à transição dos contratos de arrendamento de que as
mesmas são titulares para o NRAU, com todas as consequências daí
resultantes.
As
microempresas não podem ser consideradas e/ou discriminadas, à luz
de um critério puramente cronológico, assente unicamente numa
variável, cuja verificação nem sequer lhes é imputável, que é o
impulso do senhorio em promover a transição do contrato de
arrendamento do qual aquelas são titulares.
Contudo,
também ao nível da atualização das rendas constatam-se grandes
assimetrias ao nível das microempresas. Pois, se a promoção da
transição para o NRAU ocorreu durante a vigência da Lei n.º
14/2014, o valor atualizado da renda ( art.º. 54, n.º 2) na falta
de acordo entre as partes seria determinado de acordo com os
critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art.º. 35º
(o valor anual da renda correspondente a 1/15 do valor do locado,
avaliado nos termos do art.38º do CIMI).
Já
nas situações em que a promoção ocorreu durante a vigência da
Lei n.º 31/2012, à microempresa (porque lhe estava vedada a
possibilidade de invocar tal facto) na falta de acordo entre as
partes sobre o montante da atualização da renda a realizar, não
lhe foi concedida a possibilidade de beneficiar desse “teto”
acima do qual a renda não poderia ser aumentada, ficando assim,
dependente da vontade do senhorio em negociar um valor.
Todavia,
destaca-se que a grande preocupação dos empresários titulares das
microempresas são, sem dúvida, os despejos, que estão associados
ao fim dos contratos de arrendamento a prazo certo, fruto da
reconversão dos contratos existentes, operada através da Lei
n.º31/2012.
Estamos
certos que se não houver um travão a tal desfecho, através de uma
alteração da Lei das Rendas, vislumbram-se, a curto prazo
implicações que se preveem significativas na economia nacional; e
gravosas na economia local, com o encerramento de empresas e
lançamento para a situação de desemprego dos seus funcionários,
por norma residentes na mesma localidade onde aquela se encontra.
Uma
alteração que atente à situação destas microempresas,
permitindo-lhes que possam usufruir, sem qualquer tipo de
condicionamento, aos mesmos benefícios que as demais, desenvolvendo
a sua atividade e preservando os seus postos de trabalho.
Face
ao exposto, esperamos ter contribuído para o esclarecimento da
questão colocada, reiterando:
a
necessidade de se procederem a reformas urgentes ao nível do
arrendamento não habitacional;
a
reforma a realizar deve consagrar legislação específica para o
arrendmento não habitacional;
a
necessidade de salvaguardar que os contratos de arrendamento
celebrados com microempresas transitados para o NRAU entre 12 de
novembro de 2012 e 17 de janeiro de 2015 deixem de estar à mercê de
um termo próximo e já anunciado.
A
CPPME fica à disposição de V. Exª e do Grupo de Trabalho
Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de Cidades,
constituído no seio da 11ª Comissão Parlamentar do Ambiente,
Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e
Habitação, para qualquer esclarecimento adicional ou reunião de
trabalho que se entenda necessário.
Com
os melhores cumprimentos,
Seixal,
19 de Março de 2018
O
Presidente da Direcção da CPPME
João
António Vicente, Engº”
Sem comentários:
Enviar um comentário